החלטה בתיק רע"א 8472/05

1.       בפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט מ' רביד) מיום 30.8.05, לפיה נדחה ערעור שהגישו המבקשים על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בירושלים (כב' המפקחת א' יעקב) מיום 23.8.05, בה נדחתה בקשת המבקשים למתן צו זמני, המורה למשיבים להמנע מלבצע עבודות בניה על גג הבית המשותף ברחוב בית לחם 43 בירושלים (להלן: הבית המשותף).

          המבקשים והמשיבים הנם בעלי הדירות של הבית המשותף. המבקשים הנם הבעלים הרשומים של חלקה משנה 1, המצויה בקומת הקרקע של הבית המשותף, והמשיבים הנם הבעלים של יתר הדירות. בין הצדדים מתנהלים הליכים בפני המפקחת על רישום המקרקעין בירושלים (להלן: המפקחת), בהם עותרים המבקשים לקבלת צו מניעה האוסר על המשיבים לבנות על גג הבית המשותף ולהורות על ביטול החלטה של האסיפה הכללית בבית המשותף, לפיה הוצמד הגג לדירות המצויות בבעלותם של המשיבים.

במרכז המחלוקת - הן לעניין הסעד הזמני נשוא הבקשה למתן רשות ערעור והן לעניין הסעדים העיקרים שהתבקשו בהליכים בפני המפקחת - עומדות מספר שאלות: האם החלטת האסיפה הכללית התקבלה ברוב הדרוש לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: החוק), האם אחוזי הבניה משותפים לכלל דיירי הבית, והאם המבקשים זכאים לנצל אחוזי הבניה.

ביום 7.9.05 התבקשה תשובת המשיבים לבקשת המבקשים למתן רשות ערעור. כן ניתן צו ארעי המורה על הפסקת הבניה על הגג. ביום 12.9.05 הגישו המשיבים תשובתם, בה נתנו את הסכמתם למתן רשות ערעור וביקשו לדחות את הערעור. אני מחליטה אפוא, נוכח הסכמת המשיבים, לדון בבקשה כבערעור.

דין הערעור להתקבל. הצדדים הגישו מסמכים רבים ושונים. הוגשו לי בקשות, הודעות, תגובות, הודעות להודעות ותגובות לתגובות. על אף הגיוון הניכר בכותרות המסמכים, תכניהם התמקדו שוב ושוב באותן טענות, טענות המתייחסות, רובן ככולן, לסוגיות העומדות לדיון בהליכים המתקיימים בפני המפקחת. אין מקום אפוא להכריע בטענות אלו, מעבר לנדרש לצורך ההכרעה בשאלת הסעד הזמני, השאלה העומדת כאמור בפניי.

על מנת לקבל סעד זמני לתקופה הדיונית, יש להראות כי קיימות ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו של המבקש וכי הבקשה לקבלת הסעד הוגשה בתום לב (ראו: תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984). בין הדרישות האלו קיימים יחסי גומלין וכאשר הנזק שעלול להגרם למבקש הסעד כבד וקשה לתיקון, יטה בית המשפט להעתר לבקשה (השוו: ע"א 2501/05 אילן ששון נ' כרמל איגוד למשכנתאות והשקעות בע"מ ואח' (טרם פורסמה, ניתנה ביום 18.4.05)).

במקרה שבפניי, השלמת הבניה על הגג עוד בטרם ההכרעה בתביעת המבקשים עלולה לפגוע באפשרותם לממש חלק מן הסעדים המבוקשים על ידם. מנגד, לא מצאתי שייגרמו למשיבים נזקים מיוחדים אם תדחנה תוכניותיהם להרחבת הדירות שבבעלותם. במצב דברים זה, מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובת מתן הסעד.

אין חולק כי למבקשים זכויות בבית המשותף. הערכאות הקודמות אף היו מוכנות להניח, לצורך הדיון בסעד הזמני, כי למבקשים זכויות באחוזי הבניה. יחד עם זאת קבע בית המשפט המחוזי, כי המבקשים אינם זכאים לנצל את אחוזי הבניה וממילא אין מקום לעכב את ניצולם על ידי המשיבים. לפיכך קבע כי ניתן יהיה לפצות את המבקשים בפיצוי כספי אם יזכו בתביעתם.

ואולם, המשמעות של קביעה זו בשלב כה מוקדם של ההליכים היא דחייתו של הסעד העיקרי המבוקש על ידי המבקשים, עוד בטרם נקבעו ממצאים סופיים לגבי כלל הסוגיות הנוגעות לזכויות בגג ובאחוזי הבניה. ברם, מהמסמכים שהוגשו עולה, כי לא ייגרמו למשיבים נזקים מיוחדים אם יינתן הסעד הזמני. משכך, סבורני שמן הראוי להמנע מהכרעות בטרם עת ומוטב לשמר את המצב הקיים ולאפשר בירור ממצה של הסוגיות שבמחלוקת.

הערעור מתקבל אפוא.

צו המניעה שניתן על ידי ביום 7.9.05 יעמוד בתוקף עד לסיום ההליכים בפני המפקחת.

הצו מותנה בהפקדת ערבון או ערבות בנקאית בסך של  20,000 ש"ח, אשר יופקד בלשכת המפקח על רישום מקרקעין בירושלים, עד ליום 6.1.06.

המשיבים ישאו בהוצאות המבקשים בסך של 5,000 ש"ח.

ניתנה היום, כ"ז בכסלו תשס"ו (29.12.05).

                                                                                            ש ו פ ט ת

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.    התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: